둔촌주공 재건축 사태 정리하기

둔촌주공 재건축 사태 정리하기

최근 부동산 시장은 정부가 교체기다보니 분양이나 매매시장의 미시적인 이야기보다는 전반적인 부동산 시장의 동향을 보는 매크로적인 이야기들이 많은 편입니다. 하지만, 최근 부동산 시장을 핫하게 달구는 곳은 바로 둔촌주공 재건축 사업장으로 시공사와 조합의 갈등으로 초유의 공사 중단 사태가 발생하여 부동산에 관심이 있는 혹은 관심이 없더라도 둔촌주공 사태에 관심을 보여 관련 내용을 정리해보도록 하겠습니다.

둔촌주공 재건축 사업 개요

서울 강동구 둔촌동에 위치한 둔촌주공을 재건축 하는 사업인 둔촌주공 재건축 사업은 지상5~10층 164개동을 지상 최고 35층 85개동으로 재편하고 세대수는 기존 5,930가구에서 12,032가구로(일반분양 4,786)를 공급하는 건국이래 최대규모의 재건축 사업으로 공사비만 약 3조원 가까이 들어가는 사업으로 그간 둔촌주공 재건축 사업 진행 경과는 다음과 같습니다.

• 2006년 11월 정비구역지정
• 2009년 12월 조합설립인가
• 2015년 7월 사업시행인가
• 2016년 시공사 선정(공사비 2조 6,000억)
• 2017년 5월 광리처분계획인가
• 2019년 12월 착공신고
• 2020년 시공사 변경계약(공사비 3조 2,000억)
• 2020년 HUG 분양보증(평당 2,978만원) 통보
• 2022년 5월 일반분양 예정
• 2023년 8월 준공

둔촌주공을 둘러싼 갈등의 폭발

둔촌주공 재건축 사업이 공정률 52%인 상황에서 전면 공사 중단이라는 사태를 맞이하였는데 지난 15일 둔촌주공 사업장에서 사업단은 공사 인력, 장비, 자재 등을 모두 철수한 상태로 공정률이 절반 이상 온 상태에서 공사가 중단되는 재건축 단지는 최초로 알려져 있습니다.

재건축 분쟁 백과사전

표면적으로 드러난 갈등은 위에서 언급한 대로 2016년 공사비를 지난 2020년 변경계약하며 증액한 금액에 대해 새로 선임되 조합은 전임 조합과 맺은 계약이 부당하다며 무효 소송을 시공사는 공사비를 한 푼도 받지 못한 채 진행된 상태에서 더이상 공사는 무의미하다며 공사중단이 불가피 하다고 밝혔고 이에 조합은 반발하며 시공사를 교체하겠다고 맞서고 있는 상황입니다.

둔촌주공 사업장은 재건축 분쟁 백과사전으로 알려졌는데 그야말로 첩첩산중의 갈등이 있었기 때문입니다. 우선 철거과정에서 환경단체의 석면 처리 과정에 대한 반발로 철거기간 지연과 분양가 상한제 적용 등으로 분양 일정 지연을 들 수 있는데 재건축 사업에서는 시간은 곧 돈이기 때문에 공기지연과 공사비 상승은 어쩔 수 없는 상황이기도 한 것이었습니다만 전임 조합장(해임)이 한 계약이다보니 조합원들 역시 최초 계약인 2016년 공사비로 공사를 추진해야 한다는 것이 당연한 입장일 것입니다.

대마불사 혹은...

하지만, 코로나19로 급격하게 시장은 변했고 최근 인플레이션으로 인하여 공사비 분쟁이 이어지는 재개발, 재건축 사업장이 증가하고 있습니다. 계약은 계약이지만 오를 대로 올라버린 각종 원자재 값에 기업들은 울며겨자먹기로 공사를 추진할 수밖에 없으며 시공사는 원자재 업체와도 이러한 갈등이 생기고 있는 것입니다. 그럼에도 둔촌주공의 미래는 안개속입니다. 이미 공정률은 52%, 공사비 투입은 1조 7,000억이 투입된 상황에서 조합은 계약 무효소송을 제기하고 시공단은 유치권을 행사까지 검토하겠다는 입장입니다. 거기에 이주비 대출을 실시한 금융권에서도 상환을 검토한다는 소식이 들려 시간은 조합편은 아닌 것 같습니다.

재개발 재건축 지연

재개발 재건축 등 정비사업은 시간이 곧 돈이기 때문에 지연되는 것은 곧 조합원들의 부담으로 작용할 수밖에 없습니다. 하지만 최초 계약한 시점과 실제 공사하는 시점간 간격이 크기 때문에 최근과 같이 급등하는 물가와 원자재 값의 급등은 정비사업의 진행을 어렵게 하며 더불어 문재인 정부에서 실시한 분양가 상한제는 조합의 이익을 억제하기 때문에 이래나 저래나 조합에서는 부담이 갈수록 커질 수밖에 없을 것입니다.

둔촌주공 사태 요약본

2019년 문재앙 '분양가 상한제 관리처분 단지까지 소급적용' 발표
2019년 둔촌-현대컨소 5600억 증액 계약 총회 승인
2020년 - 코로나 19 터짐 - 인플레 시작
한형기 원베일리 분양가 5600 , 둔촌 2900 제시 받음
비대위(현조합) 조합장 해임 추진
전 조합장 19년 증액 계약(총회통과) 싸인 후 해임됨
둔촌 신 조합 - 원베일리를 본 받아 택지비 상승에 올인하고 선분양 거절
                    (21년 hug는 둔촌에 3200까지 제시했다고 알려짐)  
현대컨소시엄 둔촌주공 착공 시작
21년 - 공시지가 상승으로 신 조합 + 조합원들 둔촌주공 분양가 3500을 넘어서 4000만원 이상 행복회로 시작                        (이 때 둔촌 택지비 감평을 신반포 단지랑 비교해서 신청함)
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서울시에서 코디네이터(조정자) 3명 파견해서 둔촌-현건 중재시도했으나 조합 고집 때문에 실패하고 철수  
​현대컨소시엄 - 외상 공사 꾸준히 이어감. 조합에 슬슬 분양 하자고 요청
조합은 22년 문재인 임기 종료 후에 윤석열 정부 들어서면 분상제 풀릴 때 분양하려고 무기한 연기
22년 러시아-우크라이나 전쟁 발발 - 인플레 수직 상승 시작. 건설현장 자재비 평균 40~50% 상승
                     (개별 자재 300% 상승도 있음)
현대컨소시엄 - 조합에 분양해서 대금 지급 요청
둔촌조합 - 시간 끌면서 간 보기 시전
현대건설 이 악물고 52% 공정까지 완료
둔촌주공 분양가 4000만원 행복회로 + 현대건설이 자기들 삥 뜯으려는 줄 알고 공사비 증액 내용 검증해서 통과하기 전까지 인정 못하고 2016년 공사비로 공사해달라고 강 vs 강 대치 이어짐
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현대컨소시엄 - "둔촌 형님들 더 이상 돈 안 주시면 저희 공사 멈춰요... 분양 해주세요"
둔촌 - "이 날강도 새끼들 멈춘다고? 멈춰봐. 시공사 교체하면 그만이야~"
둔촌주공은 현대컨소 말이 '블러핑' 이라고 착각하고 시공사 교체카드로 맞불 작전 선택
우크라-러 인플레로 2020년 증액안 공사도 원가수주 수준이 된 현건은 울고 싶은데 뺨까지 때려주니까 이 악물고 올린 공사현장 '유치권 행사 시전'
이 때까지 조합장/조합임원 + 선동 조합원들은 유치권 행사 못 할거라고 선동하다가 진짜로 터지니까 벙찜
현재까지 현건컨소 빠지면 래미안이나 아크로 자이로 바꿔서 공사하면 된다고 선동중
  
시공사들 입장
래미안 / gs / 아크로 : 아 유치권 2조 쌓인 공사현장 들어가서 하자보수 떠안으면 좆되니까 저희 못해요... 혹시 공사하시려면 22년 공사단가로 공사비 4~5조 주시면 할게요(현대랑 계약은 3조 초반)
 
​여기서 또다른 문제발생 (조합원들 이주비 대출)
이주비 대출 연장 시한이 곧 만료가 되는데 2020년 문재인 임대차3법 때문에 2+2 계약연장했다가 정상 시세로 풀리는 시점이 22년 8월로 둔촌주공 조합원들 이주비 대출 연장 시점이랑 맞물림
 
​23년 입주 못하고 시간 질질 끌리면 폭등한 전세 못 구해서 또 개고생 예정되어있음

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