비산 한신더휴 일반분양 필요자금 계산해보기

안녕하세요,

지난 포스팅에 이어서 이번 포스팅에서는

"​비산 한신더휴 일반분양 필요자금편"을 

정리해보고자 합니다.

​

제가 포스팅에서 늘 언급하지만

이 포스팅을 하는 이유는

 

기존에 알고 있던

부동산관련 제도, 세금, 일반상식이 많이 달라져

자금계획에 있어 혼란을 겪고 있기때문에

이 포스팅을 정리하기 시작한 이유입니다.

​

그래서 저는 이 포스팅을 통해​

'이 정도 자금이면 가능할까' 

고민하는 분들께

정확하게 답을 드리는 것보다

매 분양현장마다

함께 '필요자금 계산해보기' 포스팅을 연재하여

계산해보는 시간을 가져보고 있습니다

 

정리한 내용을 참고로

본인의 자금계획을 보다

철저히 잘 세우시길 바라며

포스팅을 본격적으로 시작하겠습니다.

​

또!!!

늘 시작전 꼭 이 말씀을 드리지만,​ 

이 부분이 정리가 필요한 이유는

 

어느 정도 자기 돈이 없으면 청약당첨이 되더라도
분양권을 유지 할 수 없는 경우가

있기 때문입니다.

 

Part 1. 해당 지역의 주택구입 목적시
LTV, DTI 비율알아보기

안양에는 만안구와 동안구가 있는데요.

동안구가 우선 규제지역에 포함되었지만

20년 6월 19일자로

안양시 전체가 투기과열지구로 지정되었습니다.

 

공고문을 통해 당연히 한번 더 확인해봐야하는데요.

역시 안양시는 현재 투기과열지구 및 청약과열지역으로

지정 되어있음을 확인할 수 있었습니다.

 

해당 사업지가 투기과열지구로 지정되었음을 확인하면

지역별 LTV, DTI 비율을 확인해봐야하는데요

투기과열지구 및 투기지역에서는 

LTV 비율은 9억 이하에서는

서민 실수요자 인정시50%

무주택세대는 40%

1주택세대는 예외적으로 40%

등으로 규제를 적용합니다.

 

그렇다면 우리가 필요자금 계산할때는

대부분 청약 당첨사례가 

무주택세대인점을 고려하여 

LTV 40%를 적용하여 계산하겠습니다.

Part 2. 대표 평형별 분양가 알아보기

---

48     407,000,000원

62A   505,000,000원

62B   498,000,000원

---

 

아직 당첨되지 않았지만

우리는 당첨될 것을 전제로

필요자금을 계산해보는 것이기 때문에

각 평형별 최고 분양가 기준으로

계산해 보는 것이 필요합니다.

Part 3. 분양금액 납부 스케쥴 확인하기

다음은, 비산 한신더휴

자금 납부 스케쥴을 확인해야 하는데요.

 

비산 한신더휴의 경우도

일반적 분양금액 납부 스케쥴인

계약금(10), 중도금(60), 잔금(30)로 예정이고  

중도금대출의 알선은

분양대금의 40% 알선예정입니다.

 

 

다만, 계산시 발생하는

옵션금액, 세금, 중도금 이자는

계산에서 제외했습니다.

 

추후 당첨시 자금계획을 세울때

조금 더 고민해보도록 하죠!

Part 4. 시기별 필요자금 계산해보기

중도금대출시

---

중도금 대출 시행후 필요한 자금은 

6차까지 해당되는 금액으로

계약금 + 중도금 자납에 해당되는 금액이라고 

생각하시면 됩니다.

 

따라서 필요자금을 구해보면 다음과 같습니다.

 

48     122,100,000원

62A   151,500,000원

62B   149,400,000원

---

 

잔금납부시

---

잔금납부시에는 대출가능 금액을 제외하곤

남는 분양금액을 전액 납부를 해야하는데요

계산을 해보면 다음과 같습니다.

 

48     244,200,000원

62A   303,000,000원

62B   298,800,000원

 

 

다만, 입주시 중도금대출을

잔금대출로 전환하는 과정에서는

실제 분양가 대비 잔금대출을 하는 경우도 있지만

감정가가 분양가를 넘는 경우라든가

시세가 나오는 경우

시세기준으로 잔금대출을 받을 수도 있습니다.

 

* 다만, 이 경우 역시 금융규제에 따라

가능할 수도 가능하지 않을 수도 있습니다.

따라서, 우선 계획을 세우실 때는

위와 같이 계산을 하는 보수적인 입장으로

준비를 하는 것이 좋을 것입니다.

 

시세1억 상승시

---

---

48    507,000,000원

62A   605,000,000원

62B   598,000,000원

---

대출가능금액은

48   202,800,000원

62A 242,000,000원

62B 239,200,000원

 

필요최소자금은

48   204,200,000원

62A 263,000,000원

62B 258,800,000원

 

 

시세가 나올 경우

확실히 필요자금이

줄어 들었음을 눈으로

확인 할 수가 있으시죠?

 

하지만!!!

 

정부의 엄격한

부동산 시장으로

유동성이 흐르는 것을 방지하기 위하여

규제 일변도의 정책이 지속할 것으로 보여

 

자금계획은 최대하 보수적으로

준비를 하는 것이

좋을 것 같다는 게

제 생각입니다.

​

규제를 이길 수 없다면

잘 따라갈 수밖에 업기에

변화하는 규제를

저역시 잘 공부하여

여러분께 정확한 정보를

제공할 수 있도록

늘 공부하며 소통하겠습니다.

 

혹시나,

제 계산이 틀렸다싶으면 

언제든 댓글로 소통환영합니다.

 

긴글 읽어주셔서 감사합니다.